每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤 何小桃
  2018年以来第三个宣布取消“限售令”的城市来了。
  7月19日,据多家媒体报道,开封市住建局将于近日发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。
  文件显示,为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。
  对此,开封市住建局相关负责人表示:“经过两年来的调控,开封市房地产已经过度到平稳发展的阶段,炒房现象基本得到遏制,所以限售政策并无存在必要。”
  而河南省住建厅房地产市场监管处对此事的回应是:“我们也还不清楚,正在核实,你们还是等开封市正式文件出台吧。”
  与取消限售同时产生的一组数据是,上周开封市住宅成交419套,涨幅达53.85%。
  开封,“开封”了
  2017年5月~2019年7月,两年零两个月,开封最严限售令解封在即。
  2017年5月15日,开封发布最严限售令,规定限售3年,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%;对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目,开封市不动产登记中心停止其商品房网签资格。
  而出台这一限售令的背景是,据安居客,从2016年12月起,开封二手房房价持续上涨,从4496元/平方米涨至2017年4月的5457元/平方米,同比涨幅达22.19%。限售令发布当月,开封的二手房均价已经涨至5650元/平方米。
  当时,开封市住建局相关负责人表示,为抑制房价过快上涨、促进房价合理回归,开封市住建局重拳出击,出台了“调控九条”。开封这次调控房地产市场的目的是打击炒房,打击疯涨;不是让房价下跌,而是稳定房价。
  开封统计局官网显示,2017年全年房地产开发投资273.96亿元,比上年增长29.3%,其中住宅203.69亿元,增长33.2%。
  但此后开封市并未再发布此类调控政策。
  事实上,开封并非楼市松绑首例,之前已经有太原、菏泽取消了限售。据记者不完全统计,去年以来全国有近10个城市针对限售、限购、二手房税费等政策进行了微调,特别是针对人才的政策宽松,变相执行了限购调整。
  河南省住建厅相关负责人曾明确表示,今年河南房地产市场调控的方向与路线,重点是抓好房地产市场调控,落实城市政府主体责任,坚持因地制宜、综合施策、长短结合、标本兼治,实行一城一策。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进向“镁刻地产”记者表示:“此次开封解封,充分体现了一城一策指导下的政策微调导向。通过此类政策调整,有助于形成更为合理的住房交易制度,对于促进房源流通和提高交易效率等都有积极的作用。”
  “总房价打到8折但还是没有起色”
  “镁刻地产”记者留意到,开封楼市2018年以来开始下行。
  开封市统计局官网数据显示,2018年,开封全市房地产开发投资240.84亿元,同比下降12.1%,其中住宅181.25亿元,下降11.0%;全市商品房销售面积同比下降10.6%。
  2019年1~5月,开封市房地产业的营业收入比去年同期下降2.7%。
  诸葛找房资料显示,开封2019年的新房市场则呈现了先升后降过程。
  新房均价从2月的低位7328元/平方米逐渐升至4月的最高位8202元/平方米,但随后逐渐下行,6月均价为7953元/平方米。上半年共成交商品住宅124.51万平方米,销售金额97.37亿元,整体来看上涨乏力。
  二手房方面,开封市挂牌量1月达到近期高峰,2月受春节假期等因素影响明显回落,此后挂牌量逐渐恢复并趋于稳定,上半年月均挂牌量9153套。但住宅挂牌价整体比去年底有所下跌,1~6月整体挂牌均价7769元/平方米。
  一位河南房地产业内人士向“镁刻地产”记者介绍,开封楼市从今年初开始便开始逐渐惨淡,很多开发商都开始借以各种名目打折,比如“特价房”、“周年庆”,甚至总房价打到8折但还是没有起色,很多公司在开封区域的销售业绩在整个河南区域都是垫底的。
  “土地市场溢价率不高,也反映了房企信心不足。”上述人士说。
  而作为河南本土地产龙头,建业地产在大本营的业绩亦可作为佐证。记者查询建业地产近三年年报后发现,2018年,建业地产在开封有18个项目,合同金额5.12亿元,同比增幅33%;合同建筑面积增幅达68%。但是,子公司开封建业地产2018年的收益只有1517.2万元,而2017年是1.26亿元,2016年则是6096.2万元。
  土地方面,诸葛找房统计显示,2019年上半年开封市成交土地楼面均价为3019元/平方米,同比下降6.8%,溢价率持续位于低位。
  具体来看,上半年开封城区共成交14宗宅地,集中成交于2月及5、6月。其中,2月集中成交10宗住宅地块,有9宗为龙亭区城中村改造地块,成交楼面价3399元/平方米,5、6月共成交4宗普通住宅地块,均位于龙亭区。
  值得注意的是,2018年以来,开封市已经流拍土地7宗,兰考、尉氏、通许皆有分布。
  “该政策一方面体现了相对务实的政策导向,即基于市场动态来决定政策微调;另一方面也体现了近期房企销售压力增加,部分三四线城市市场略有疲软迹象,通过松绑来利好供求关系缓和。类似政策动态,过去菏泽也出现过,同时也不排除后续还有其他城市跟进,即部分城市也会在限售等政策上有松绑举措。”严跃进说。
  另外,严跃进预测,从限售的城市来看,小城市或者说三四线城市中,包括启东、长乐、惠州、珠海、常州、东莞、承德、扬州、三亚、芜湖、嘉兴、无锡和保定等,其实都是有过限售政策的。不排除后续受菏泽和开封市场的影响,此类城市未来也会有松绑楼市政策的可能。

7月20日,开封政府网官网发布《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》的通知公告。其中称,市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。

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原创: 梁云风 来源:秦朔朋友圈

开封政府网官网截图

开封楼市调控往事

据悉,开封市住建局7月17日刚刚出台取消“最严限购令”相关文件。数据显示,近期开封楼市正面临下行压力。

今天聊一聊开封楼市限售松绑“一日游”背后的故事。

南都记者注意到,菏泽等多地,也曾出现“政策一日游”。

这场松绑闹剧,过程其实非常简单。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受南都记者采访时表示,开封此次政策反转,和这两年部分城市“政策一日游”的现象非常类似,也是这两年政策制定和落实中的新情况,说明楼市发展面临很多新问题,政策制定的艺术水平和科学性需要进一步提高。同时,当前楼市政策中,需要继续落实房住不炒导向。

2017年5月15日,在全国调控的大背景下,开封发布了有史上最强“汴九条”之称的限售令。

刚刚发布取消“最严限购令”

根据这个限售令,开封市区购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日三年内限售。除了限售之外,还限制价格涨幅,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。

据南都7月19日报道(河南开封取消“最严限购令”!专家:或有三四线城市跟进),7月17日,开封市住房和城乡建设局曾发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。文件中显示,为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

两年过去了,限售又限价确实取得了给楼市降温的效果,但负面效果也日积月累,逐渐显现。

对于《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》,曾有业内专家解释称,该政策明确,取消房屋限售制度,并称开封在2017年的时候曾规定了房屋限售的制度,即取得不动产权证书后满三年才可以交易,类似制度在实际过程中,一方面确实防范了部分炒房套现行为,但另一方面也限制了部分房屋的流通。此次取消此类房屋销售制度,真正赋予了购房者房屋转让的权力,也有助于后续加快房屋的流通和增加二手房的供应,对于抑制房价本身亦有积极作用。

开封楼市的火爆,最重要的就是“郑汴一体化”政策推进,大量来自郑州的投资客进入开封,《棱镜》援引一位开封当地房地产人士称,在开封新区房地产市场,郑州客户购买开封商品房的占比,最高占到了40%,帮助开封房价推到2018年上半年约8000元/平方米的高点。

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但2018年下半年开始,郑州市场也遇冷,来自郑州的客户降低到近期的10%-15%,开封房子就更卖不动了。

据悉,2017年5月15日,开封发布最严限售令(即史上最严“汴九条”),规定限售3年,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%;对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目,开封市不动产登记中心停止其商品房网签资格。

这边房子去化速度降低,但另一头政府卖地的积极性没有因为限售令而降温,反而逐年攀升。根据中原地产统计的土地市场数据,2016年到2019年7月,开封市土地成交宗数分别为212块、184块、287块、94块,规划建筑面积分别达到1007万、1155万、1661万、617万平方米,平均溢价率分别为0.83%、23.13%、21.84%、30.14%,土地出让金分别为45.47亿元、77.58亿元、167.99亿元、70.45亿元。结果是,开封住宅库存高涨,去化周期不断拉长。

而出台这一限售令的背景是,据安居客,从2016年12月起,开封二手房房价持续上涨,从4496元/平方米涨至2017年4月的5457元/平方米,同比涨幅达22.19%。限售令发布当月,开封的二手房均价已经涨至5650元/平方米。

当地政府并不是看不到去化的压力。去年8月28日,开封市召开“八需八难”之住房难专题推进会,根据当天会议提供的数据,开封市市区住宅库存量257.78万平方米,在全省排名第二位,低于郑州1398.59万平方米,但住宅去化周期为18.68个月,全省排名第一位,已过供地黄线。

当时,开封市住建局相关负责人表示,为抑制房价过快上涨、促进房价合理回归,开封市住建局重拳出击,出台了“调控九条”。开封这次调控房地产市场的目的是打击炒房,打击疯涨;不是让房价下跌,而是稳定房价。

郑州去年虽然也经历了一轮短暂的滞胀,但作为河南的首位度城市,一城独大,城市落户条件一放开,楼市库存很快就下来了。从今年3月份开始,郑州房价又开始了一轮上涨周期。去年八月份开封召开住房难专题推介会时,开封住宅成交均价6410元/㎡,郑州是9303元/㎡。而根据安居客统计的数据,目前郑州的新房均价13977元/m²,开封还是6776元/m²。

房价存在下行压力

苦了开封。

数据显示,开封楼市2018年以来开始下行。

今年一季度,开封市区住宅去化周期还在13.09个月,按当地住建部门的目标,上半年的去化周期要降至6个月,但很可惜,6个月过后,这个目标仍有点遥不可及。

澳门千赢娱乐网站 ,开封市统计局官网数据显示,2018年,开封全市房地产开发投资240.84亿元,同比下降12.1%,其中住宅181.25亿元,下降11.0%;全市商品房销售面积同比下降10.6%。

反观郑州,据上海易居房地产研究院发布的一季度《中国百城库存报告》显示,郑州已经处于库存极度紧缺行列,消化周期2.6个月,与2016年9月郑州楼市最热时新房库存去化周期2.5个月基本持平。

2019年1~5月,开封市房地产业的营业收入比去年同期下降2.7%。

这才有了这场限售松绑“一日游”。

一位河南房地产业内人曾向媒体表示,开封楼市从今年初开始便开始逐渐惨淡,很多开发商都开始借以各种名目打折,比如“特价房”、“周年庆”,甚至总房价打到8折但还是没有起色,很多公司在开封区域的销售业绩在整个河南区域都是垫底的。

限售松绑“一日游”的逻辑

2019年3月,不止一位业主在人民网地方领导留言板平台上反映某楼盘项目大幅降价抛售房产,6月17日开盘时高层售价9500-10800元/平米,2019年3月以特价房的名义,降价7200-8700元/平米的价格出售。

严格地说,“一日游”并不准确,“一日”指的是被媒体曝光的一天。

据报道,2018年以来,开封市已经流拍土地7宗,兰考、尉氏、通许皆有分布。

7月17日,开封市住建局向不动产交易中心发了一封“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的函”,要求该中心“为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限”。

专家:政策制定科学性需要进一步提高

7月19日,媒体发现了这一松绑政策后,围观者众,引发各种讨论,7月20日,处于舆论中心的开封市以一纸取消松绑政策的决定,结束了这一短命政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于“取消限售”政策进行了取消,充分说明当前政策微调面临的各类压力。尤其是其认为有两点工作是不到位的,第一是没有进行充分的市场调研和论证,第二是对于市场影响缺乏充分的预判和评估,所以会有类似撤销决定和收回文函的做法,这也充分体现了当前开封在政策制定上的反思。

颇耐人寻味的是,开封市住房和城乡建设局给出取消这一政策的理由是,“‘调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制’的决定未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估”。

严跃进称,开封此类政策,和这两年部分城市“政策一日游”的现象非常类似,也是这两年政策制定和落实中的新情况,这也说明楼市发展面临很多新问题,政策制定的艺术水平和科学性需要进一步提高。

一项关系民生的调控政策的出台,居然未进行充分的市场调研和论证,不管你信不信,反正我是不信。

同时,当前楼市政策中,需要继续落实房住不炒的导向。尤其是在此次发文中也提到了,对于市场影响的估计是不足的,因为从实际观察看,当前任何城市的或明或暗的松绑,都容易引起市场预期的变化,尤其是部分房企房屋销售会突然进行涨价,进而也会损害购房者的权益。

相反,我更相信,出台这样的政策,是经过深思熟虑的。

南都记者注意到,今年4月19日,中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作,会议再次提及房住不炒、因城施策等内容。经济日报-中国经济网专栏作者乔瑞庆曾评论称,“房子是用来住的,不是用来炒的”,对于房地产调控,管理层的态度是明确的:坚持“房住不炒”,要让住房回归其居住属性,让房地产健康发展,服务民生。

首先,根据开封市目前的楼市行情,严苛的调控并不合适。今年国家房地产调控的主调是“稳”,“稳”就意味着,对楼市既不是打压,当然也不能刺激。结合当前开封实际情况,“提振市场信心”并不是假话。

严跃进还表示,类似开封的做法,进一步要求各地尤其是地级市的楼市政策主管部门,需要积极研究全国市场走势和政策导向,在落实一城一策的时候,注重和全国楼市的大基调和大周期进行吻合。否则政策一日游的现象,看似回到了原来政策执行的力度,但却会使得政策公信力大打折扣。

其次,根据当地的行情,已经有不少房企开始降价促销,从市场的角度来看,给限售松绑当然积极影响远比发一个“限降令”更合适。碧桂园、恒大、金茂、雅居乐等房企都在开封市场大量拿地,市场信心不足的情况下,不少房企降价促销,比如在今年3月25日的开封地方领导留言板上,就有市民投诉开封恒大文旅城在2018年精装修高层售价9500~10800元的基础上,以特价房名义,以7200–8700元的价格暴跌促销,多次爆发业主大规模维权。

采写:南都实习记者 高沛通 记者 彭彬

在中央“稳地价稳房价,防止房价大起大落”的要求下,适当放开楼市的调控禁令,比苛责房企稳守房价更有效。

再者,2018年底的中央经济工作会议对2019年房地产定调“房住不炒”“长效机制”,因此“因城施策、分类指导”是中央当前房地产市场调控的主基调。而根据目前开封的市场实际情况,给楼市适当松绑无疑是一个最优的选择,也符合“一城一策”的精神。

那为什么取消松绑的决定?

原因无非两个,一是市场反应太激烈,政府没有准备好如何应对;二是上级部门一看关注度这么高,责令“猝死”。

归根到底,都是决策部门在调控时,只看到政策的A面,而没有看到可能的B面。

复盘:调控的AB面该如何面对?

我们来复盘开封这场“一日游”政策的三个最重要的节点:发限售令——取消限售令——撤销“取消限售令”。

在2017年发出限售令时,开封与全国各大城市一样,处于房价上扬的通道,限售令的A面当然是降温,但B面是去化减速,库存的上升。而我们看到,政府在这个时候,并未减缓土地出让规模,反而逐年上升,进一步加剧了开封库存压力,一旦行情遇冷,问题就很快显现,这才有了恒大等前期拿了大量土地的房企降价促销。

第二个节点,开封实在熬不住了,楼市去化慢,再加上今年的棚改压力很大,这才有提振市场的想法。全国人民都在盯着楼市,这个时候,既要看到取消销售令积极的一面,也要做好应对市场反应的准备。开封之前,太原与菏泽都分别取消限售,但可惜的是,开封经不起关注,或者说不敢承担“第三个吃螃蟹”这样的压力。

但本来取消限售令只是小新闻,撤销“取消限售令”才是大新闻。第三节点,政策出发的A面是希望通过撤销决定来挽回影响,但B面是市场普遍反弹。所以最终,不但输了A面,连B面也没有捞到一个好。

孟子说,“鱼和熊掌不可得兼”,在做调控时,可以“两利相权取其重,两害相权取其轻”,但切不可按下葫芦浮起瓢,调控政策的出台,需要考虑的可能有多个方面,开封的教训告诉我们,监管切不可只考虑自己的利益或者方便,而不顾市场实际。

有时候,多下点“笨功夫”,比如多做点田野调查,多走访一下市场,多想想可能出现的情况,比频繁出台各种五花八门调控政策这样的“懒功夫”来得实际,一项调控市场的政策终究要接受市场的检验。

参考资料:

开封商品住宅成交均价全省第四 去库存周期已触供地黄线,大河网

开封取消限售背后:受累郑州楼市下行 开发商被指暴跌促销,棱镜

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